Ezt a válságot is túléltük

Nagyítás

P.G.: 2004 októberében irodapiaci tanácsadóként csatlakoztam a céghez, 28 évesen, a pályám elején. Be kell valljam, hogy minden, ami fontos, az elmúlt 9 évben történt velem - mind szakmailag, mind a magánéletben.
A 2000-es években végigéltem a legjobb időszakot, amikor nagyon beindult a magyar ingatlanpiac. Rengeteg fejlesztés volt, lehet, hogy voltak köztük olyanok is, amelyeknek sosem volt létjogosultságuk és nem is olyan minőségben épültek meg, mint kellett volna, de szép idők voltak. A bérlők is teljesen más elvárásokkal érkeztek, mint ma.
2008 nyarán vettem át az irodabérbeadási és bérlőképviseleti részleg vezetését Ez azt jelentette, hogy piaci szempontból volt még egy jó hónapom, aztán jött a válság. Ez nem történt éppen jókor, de ennek ellenére pozitívan éltem meg ezt az időszakot. Nyilván sokkal többet kellett tenni azért, hogy ugyanazokat az eredményeket érjük el, mint a válság előtt, de annak köszönhetően, hogy még időben sikerült átpozícionálni magunkat, a cég piaci részesedése nőtt ebben az időszakban. 2013. február végén pedig jött a felkérés, hogy július 1-jétől vegyem át az irányítást. Most abszolút optimistán nézek a jövőbe, határozottan pozitív fordulatot várok. A válság sokkal érettebbé tette a piacot, a bérlők sokkal tudatosabbak és ennek megfelelően a fejlesztések is egyre jobbak.

J.H.: Én egy kicsit már idősebb vagyok, lassan két évtizede dolgozom az európai ingatlanpiacon, és láttam már a mostanihoz hasonló válságot. A legutóbbi recesszió idején, 1992-ben, az Öbölháború kezdetekor Párizsban dolgoztam. A különbség az akkori és a mostani helyzet között számomra az, hogy én akkor fiatal voltam a szakmában, most pedig vezetőként kell helytállnom. Más nézőpontból látom a dolgokat. Akkoriban annyit érzékeltem, hogy nem nagyon volt fizetésemelés, 4-5 évig bónuszt sem kaptam és ez normálisnak tűnt, mivel a karrierem elején jártam. Még tanultam a szakmát és nagyjából ilyennek képzeltem el az életet. A válságról annyit, hogy minden egyes alkalommal elmondják, hogy már semmi sem lesz ugyanolyan, mint korábban volt. Jóslatokba ugyan nem bocsátkoznék, de azt gondolom, hogy visszatekintve erre az időszakra azt gondoljuk majd, hogy ezt is túléltük. Igaz, senki sem gondolta, hogy ilyen mélypontra kerülünk és némileg más jellegű hanyatlásról van most szó, hiszen ez a bankokat is erőteljesen érintette - úgy, ahogy korábban még soha - és végső soron az ingatlan, is, mint bármilyen üzleti terület a tőkéről szól. Ez a pár nehéz év legalább letisztázta a dolgokat és hamarosan ismét elindulhat a növekedés.

Ezek szerint mindketten optimisták. Hogy értékelik most a régiós ingatlanpiac kilátásait, mire számíthatunk a következő egy évben?

J.H.: Az, mindenképpen biztató jel, hogy 2012. utolsó negyedéve Amerikában pozitívan zárult. Ez mind a globális, mind az európai ingatlanpiacnak lendületet adott. Nyugat-Európában egyértelműen érezhető a bizalom erősödése, az Egyesült Királyság és Németország is különösen jól teljesít.
Ez pedig jó hír a régiós piacok számára is, ugyanis az elmúlt 5-10 év tendenciája az volt, hogy bármi történjen is Nyugat-Európában, az egy évvel később Kelet-Európában is bekövetkezik. Úgy gondolom, hogy ez most is érvényes és 12 hónap múlva a régióban is sokkal pozitívabb lesz a kép. A problémát inkább abban látom, hogy mindez elszórtan jelentkezhet. Lengyelországban indulhatnak be először a pozitív folyamatok, ezután jönnek a csehek és meglátjuk, milyen gyorsan történik majd mindez Magyarországon.

Hogyan érzékelhető mindez testközelből Magyarországon? Osztja Jonathan véleményét az európai piaci tendenciákkal kapcsolatban?

P.G.: Abszolút osztom ezt a véleményt. Érzékelhető, hogy kezd visszatérni a bizalom. Az elmúlt 6-9 hónapban sokkal többen érdeklődtek és mérték fel a terepet Magyarországon, mint az elmúlt két évben. Ez különösen az irodapiacon érezhető.

A bérleti díjak a padlón vannak, az üresedési ráta az egekben - mi a helyzetkép a hazai irodapiacon? Sokan latolgatják, hogy mikor következik be a fordulat és mikor indulhatnak el felfelé a bérleti díjak.

G.P.:A válság elején még hajlamosak voltunk azt mondani, hogy az irodapiacon szörnyű a helyzet és vártuk, hogy mielőbb visszatérjünk a korábbi szintekre.
Ám, ha mélyebbre tekintünk, azt látjuk, hogy a csúcsidőben - 2004–2007-ig – az üresedési ráta az irodapiacon 12-13 százalék volt, ami a nyugat-európai piacokhoz képest már akkor is magasnak számított. Egyre több volt a spekulatív fejlesztés, de folyamatosan mentek a bérbeadások. A kihasználatlansági mutató most felkúszott 20 százalék fölé, de ez egy kicsit csalóka, mert egy átlag, amiben minden benne van. A jó helyen épült, igazi „A” kategóriás házak kihasználatlansága továbbra is 12-13 százalék körül alakul. Persze nem ugyanazokon a bérleti díjakon lehet ezeket sem kiadni, mint 5 évvel ezelőtt és valószínűleg tovább is tart a bérbeadás. Nem azt mondanám, hogy a piac rossz, hanem azt, hogy most ez a piac és lehet, hogy ez lesz még évekig, de továbbra is lehet bérbe adni, továbbra is lehet bérlőket képviselni.

Az irodapiac túlnyomó része nagy nemzetközi céghez kötődik és szerencsére az elmúlt 5-6 hónapban egyre több olyan céget látunk, amelyek ’shared service centereket’ terveznek idetelepíteni.

Az, hogy lassan ismét felkerülünk a nemzetközi bérlők térképére, erősen betudható annak, hogy már annyira alacsony szintekre kerültek a bérleti díjak, hogy ezzel együtt versenyképesek vagyunk.

P. G.: Vitathatatlan, hogy a budapesti piacon most jó bérlőnek lenni, a jó házakat kedvező összköltséggel lehet bérelni. Az pedig biztos, hogy tőlünk nyugatabbra még mindig a költségcsökkentés az egyik legnagyobb motiváció. A hat évvel ezelőttihez képest, valóban csökkentek a bérleti díjak, hosszabbodtak a bérleti díjmentes időszakok és emelkedtek a kialakítási hozzájárulások. Emellett pedig még mindig érvényes az, hogy Magyarországon jóval olcsóbban lehet képzett, jó munkaerőt alkalmazni, mint mondjuk Németországban, vagy Angliában. Magyarország még mindig a piacvezető a shared service centerek tekintetében, 2008-ig minden tenderben szerepeltünk, és mindig nagy esélyünk volt arra, hogy ezeket elhozzuk. Nagyon sok SSC ide is települt, pl. az IBM, a British Petrol, a Diageo, a Citibank stb. Az elmúlt 6 hónapban ebben ismét pozitív irányú elmozdulást látunk, és ha ezek a cégek idetelepülnek, azzal új munkahelyek jönnek létre, ami mindenkinek jó.

Magyarország ezen a téren nem csak a régiós, hanem a globális tekintetben mérettetik meg. Hogy látja Magyarország pozícióját ebben a versenyben?

P.G.: Azt tapasztalom, hogy a legtöbb idetelepülni kívánó cég a régiós országokat említi versenytársként és kevésbé veszi számításba pl. Indiát, vagy Brazíliát. Ezek nyugat-európai, vagy amerikai cégek, a szokásos versenyzők a csehek, szlovákok, lengyelek, Románia talán kisebb mértékben.
A budapesti bérleti díjak mindig is alacsonyabbak voltak, mint a nyugatiak. Egy német munkahely árából itt 2-3 munkahelyet tudnak létrehozni, de talán nem is a bérleti díj a legfőbb motiváló tényező. A terepfelmérés során először megvizsgálják, hogy milyen támogatásokat kapnának az államtól, ezután a legfontosabb kérdés, hogy van-e elegendő képzett munkaerő. A shared service centerek a legjobb példái annak, hogy egy cég nem feltétlenül a legolcsóbb irodaházat választja, hanem például a legjobb lokációval rendelkezőt.

A befektetési piac a legfőbb indikátora annak, hogy milyen irányba történik elmozdulás. Az elmúlt években ezek szenvedtek leginkább. Az aktivitás régiós szinten már visszatérni látszik, Lengyelország például európai szinten is az egyik legvonzóbb célpontnak számít. Magyarországon egyelőre nem nagyon érzékelhető ez a tendencia. Mikor térhet vissza a bizalom a hazai befektetések iránt?

P.G.: Valóban igaz, hogy a befektetési aktivitás hihetetlen mértékben visszaesett az elmúlt években, különösen Magyarországon. Úgy tűnik azonban, hogy a bizalom ezen a téren is visszatérhet, de ez egy lassú folyamat lesz. A kollégáim most dolgoznak egy nagyobb tranzakción, az év második felében 1-2 ügylet remélhetőleg le is zárul, és ezek lesznek azok a jelek, amelyek átbillentik majd a piacot a pozitív tartományba.

A befektetési piac erősen hangulatfüggő, ha a szereplők azt tapasztalják, hogy más cégek már itt vannak, nézegetnek, vásárolnak, akkor ők is érdemesnek találják megvizsgálni a helyzetet. 6-12 hónap, mire egy ilyen tranzakció lezárul, így a számokban nem biztos, hogy ebben az évben ez látszani fog, de hiszek abban, hogy a befektetői aktivitás növekedésnek indul.

J. H.: A befektetők nagyon egyszerűen kezelik a dolgot: kockázat és haszon. Ha lehetőségeket vizsgálnak, megnézik, hány befektető van még rajtuk kívül a piacon. Lehet, hogy jó áron tudnak vásárolni, de akad-e más is, aki tőlük vásárolna? Ha ők az egyedüli befektetők, a kockázat magas és ez is probléma.

A piacon jelen lévő pénz megoszlása ugyancsak fontos tényező. Lengyelországban elég sok külföldi tőke és helyi pénz van jelen egy időben, így mondhatjuk, hogy Európa egyik legerősebb játékosa volt az elmúlt néhány évben. Csehország két okból élte túl a válságot, 2008-2009-ben jelentősen visszaesett a befektetett tőke mennyisége és ekkor jó pár helyi szereplő - például a CPI, a J&T, vagy a Penta - elkezdett költekezni, elsősorban prémium irodákat és régiósan meghatározó bevásárlóközpontokat vásároltak. Több milliárd eurós portfóliót raktak össze, a CPI pl. az elmúlt pár évben évente átlagosan 500-800 millió eurót költött.

Ha erős a helyi tőke jelenléte egy országban, az bizalmat kelt a külföldi befektetőkben is. A magyarországi helyzet többek között azért nehéz, mert nem túl sok helyi tőke van jelen, bár most már itt is mutatkozik némi pozitív változás. (A helyi tőke alatt a kelet-közép európai befektetőket értem, amelyeknek jellemzően nincs kitettsége nyugat-európai vagy más nemzetközi piacok felé.)


Remélhetőleg Lengyelország mellett más országokba is érkezik nagyobb volumenű tőke. Ki lehet még esélyes nagyobb tranzakciók lezárására?

J.H.: Lengyelország mellett néhány kisebb piacon is láthatunk pár nagy tranzakciót, Prágában várható például néhány nagyszabású ügylet lezárása. Az olyan jelentős szerződéskötésekre, mint jelenleg a Park lezárása, az elmúlt 5-6 évben nem volt példa a régióban, Oroszországot is beleértve. Egy 300 millió eurós üzletről van szó. Magyarországon is alakulóban van néhány viszonylag nagy, 70-80 millió eurós üzlet és azt gondolom, hogy ezek egy része meg is valósul majd. Ettől ugyan még nem indul be a fellendülés, de biztató jel lehet.

Budapesten a fejlesztés alatt álló projekt ritka, mint a fehér holló. Minek kellene történnie ahhoz, hogy beinduljon a fejlesztői piac?

P.G.: Egyre több munkahelynek kellene létrejönnie. Ha több a munkahely, megnő az igény a kereskedelmi ingatlanterületekre és ez egy idő után felemészti a jelenlegi üresedést. A fejlesztési piac egyik buktatója, hogy nehéz a finanszírozás, és ha mégis sikerül, akkor csak nagyon drágán. Ugyanakkor ez kéz a kézben jár, ha van mozgás, akkor a piac összes szereplője – legyen az fejlesztő, kivitelező vagy finanszírozó – együtt fog mozogni, hogy kielégítse az igényeket. Bár Budapest sosem volt híres az előbérleti szerződésekről, az ingatlanok nagy részét spekulatívan fejlesztették és a bérbeadás akkor kezdett beindulni, amikor a ház már látványosan épült. Ez valószínűleg a jövőben változni fog és sokkal stabilabb alapok kellenek majd a fejlesztéshez.

J. H. : Valószínűleg az ingatlanpiaci ciklus mélypontján vagyunk, reálisan már nem eshetnek tovább a bérleti díjak. Eközben a vállalati oldalon javul a helyzet és az üzleti élet más területei is növekedésnek indulnak. Lassan mindenki elkezd újra invesztálni, fejleszteni, mert senki sem akar lemaradni. Most mindenki a határvonalon mozog és ahogy a bevételek elmozdulnak, majd elkezdenek költözni, bővülni. Az azonban való igaz, hogy a fejlesztők manapság nagyon nehezen tudnak nyereséget elérni egy új építésű projekttel.

Honnan érkezik a tőke a befektetési piacra? A válság során az egyik legszembetűnőbb jelenség az volt, hogy eltűntek a hagyományos intézményi befektetők a kelet-európai régióból, ugyanakkor egyre intenzívebbek az opportunista befektetők.

J.H.: Ahogy említettem, több piacon erős a helyi tőke. Tipikusan helyi nevek a Bluehouse, (görög pénz) és a Nepi (New Europe Property Investments) (dél-afrikai pénz), sokat vásároltak Romániában és figyelik a magyar, valamint a cseh piacot is. Orosz tőke is áramlik a régióba, ők jelenleg elsősorban szállodákat céloznak meg, de más típusú ingatlanokat is kezdenek vizsgálni. A szlovák tőke is jelentős, említettem a J&T-t, a Pentát és a HB Reavist. Ezek a cégek sokat fektetnek fejlesztésekbe és új alapok létrehozásán is dolgoznak.

P.G.: Továbbra is vannak a „klasszikus” befektetők Nyugat-Európából, ugyanakkor jelen vannak az opportunista befektetők is, akik keletebbről jönnek. Létezik emellett egy olyan piaci szegmens, amely kisebb volument képvisel, de akár a hazai jómódú befektetőknek is célpont lehet. Amíg nem térnek vissza a nagy volumenek, addig a piac érdekes célpontjai a B és C kategóriás eszközök, amelyekre úgy tűnik, hogy van is kereslet.

Befektetőként milyen termékre esne a választásuk a jelenlegi piaci helyzetben?

P.G.: Az én szakterületem az irodapiac, így valószínűleg egy olyan irodaházat vásárolnék, amelyik 20-30 százalékban bérbe van adva, jó a lokációja, nyomott az ára és a következő 1-2 hónapban lehet javítani a pozícióján, például gyors ütemben feltölteni. Amikor pedig a piac visszatér, akkor van lehetőség egy nagyobb rekonstrukcióra, vagy továbbfejlesztésre, amennyiben erre a telek lehetőséget ad.

J.H.: Prémium bevásárlóközpontok közül választanék, elsősorban a régiós fővárosokban, azután után kiemelkedő, hosszú távra bérbeadott ingatlant vásárolnék. Egy olyan portfóliót például, amely szupermarketekből vagy barkácsáruházakból áll, hosszú távra bérbe van adva, alapvetően jó helyszíneken van és 8,5 és 9,5 százalék közötti hozamot garantál, ami nagyon vonzó lehet.